一、《管理办法》的制定背景

为了加强本区农村村民住房建设管理，引导农村村民住宅建设合理、节约利用土地资源，推进乡村振兴战略实施，依照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《上海市农村村民住房建设管理办法》（沪府令16号）和《关于进一步加强本市农村宅基地管理工作的通知》（沪农委规〔2020〕5号）等有关法律、法规和规章，由区农业农村委牵头，在广泛调研和征求意见的基础上，结合本区实际情况，形成了《崇明区农村村民住房建设管理办法（送审稿）》，现已经区委常委会和区政府常务会审议通过。

二、《管理办法》制定的必要性

2019年5月5日，上海市政府发布了《上海市农村村民住房建设管理办法》，该管理办法在农民建房风貌管控、宅基地申请资格、鼓励宅基地有偿退出等多个方面明确了相关政策。根据市级管理办法，本区于2019年8月1日印发了《崇明区农村村民住房建设管理规定》（沪崇府规〔2019〕1号）。2020年1月1日，修订后的《土地管理法》施行，明确农业农村主管部门负责宅基地改革和管理工作，宅基地审批权下沉至乡镇人民政府。为此，本区在《崇明区农村村民住房建设管理规定》的基础上吸纳了相关的最新规定，重新制定了《崇明区农村村民住房建设管理办法》。

三、管理办法的主要内容

相较2019年8月1日印发的《崇明区农村村民住房建设管理规定》，主要调整包括：

1.明确区农业农村委、区规划资源局、区建设管理委、区城管执法局、乡镇人民政府、村级组织以及其他相关部门的职责。明确镇级宅基地审批管理的牵头部门为乡镇农业农村发展办公室。（相关条款：第四条）

2.明确建房的规划依据是区、镇（乡）国土空间规划和郊野单元（村庄）规划。（相关条款：第五条）

3.明确位于规划确定的农村居民点范围内的农户，在符合村庄规划设计和乡村风貌管控要求的前提下，允许实行翻建、改建。位于规划确定的农村居民点范围以外的农户，引导其选择进城镇集中居住，或者到规划确定的农村居民点实施平移集中建房以外，明确新分户引导去平移点集中建房。（相关条款：第六条）

4.建房审批由40天缩短至30天；开工查验由10天缩短至5天；竣工验收由10天缩短至5天。（相关条款：第十六条、第十七条、第二十二条）

5.明确由乡镇人民政府所聘请的乡村建筑师为农户进行专业设计以及提供相关技术咨询服务，或者使用具备资质的设计单位设计或经其审核的施工图纸。（相关条款：第十八条）

6.用地人数的计算标准中，增加“对于土地换保障人员，如户内有部分成员具备宅基地资格权的，可以计入户内”。（相关条款：第二十六条）

7.对《乡村建设规划许可证》核发2年以上，新建房屋事实上已竣工后居住的，乡镇人民政府可以直接进行竣工验收，并对原宅基地上的建筑物、构筑物和其他设施及时组织整理复垦。

8.按照本区2035总规和郊野单元规划，明确房屋屋脊高度不超过10米。（相关条款：第二十八条）

9.明确对已批未建的处置:本办法执行前，已取得用地批准文件，尚未办理乡村建设规划许可证的以及乡村建设规划许可证在规定期限内未建设的申请建房户，按照现行办法执行。（相关条款：第二十九条）

10.关于对村民非法占地建房等行为的处罚，明确依据《土地管理法》的有关规定，农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由区农业农村委依法查处其宅基地违法违规行为。根据本市赋权清单，相关行政执法权限下放至乡镇后，由乡镇人民政府行使宅基地违法违规行为的行政执法权。（相关条款：第三十一条）