各乡、镇人民政府，县政府各委、办、局，县各直属单位，在崇市属有关部门：

　　县房地局制订的《崇明县加强住宅小区综合管理三年行动计划（2007—2009年）已经县政府同意，现转发给你们，请认真按照执行。

二○○七年十二月七日

 崇明县加强住宅小区综合管理三年行动计划
（2007—2009年）

　　为加强本县住宅小区综合管理，落实和强化政府公共管理，提高居民居住生活质量，促进和谐社区、和谐社会建设，根据《上海市加强住宅小区综合管理三年行动计划（2007—2009年）》，结合本县实际情况，特制订本行动计划。

　　一、指导思想

　　坚持以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，按照科学发展观和构建社会主义和谐社会以及崇明生态岛建设的要求，依据《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《上海市文明小区创建管理规定》，以便民、利民、为民为宗旨，通过理顺住宅小区综合管理体制，整合条与条、条与块的管理资源，形成工作合力，提高政府部门的社会管理水平；进一步完善住宅小区综合管理机制，完善业主委员会的组建和运行模式，建立有效化解矛盾的协调机制，改进物业服务方式，提高服务质量，提升社会和人民群众对物业管理的满意度；进一步健全住宅小区综合管理法制，提高依法行政的水平。

　　二、总体目标

　　（一）违章搭建、“群租”等热点问题的整治取得明显成效。有效遏制新增违法搭建，积极梳理、分类解决存量违法搭建；有效遏制“群租”蔓延势头，初步建立长效的综合管理机制。
　　（二）供水、供电部门对住宅小区内相关管线和设施维修养护的责任落实到位。供水、供电维修养护管理体制理顺，水、电部门直接向终端用户提供服务。
　　（三）业主依法、理性、有序地参与物业管理活动的能力得到增强。业主自我管理模式逐步优化，县、镇（乡）两级住宅小区综合管理联席会议建立，镇（乡）对业主委员会的指导监督作用得到增强，物业管理党建联建工作全覆盖。
　　（四）建立健全物业管理应急保障机制。全力破解物业管理热点、难点问题，房屋应急维修中心切实将24小时受理居民报修、急修项目2小时内到达现场、一般修理项目3天内修复的物业管理行业规范落到实处。
　　（五）继续实施旧住房综合改造工程。探索、创新各类旧住房综合改造模式，重点推进城桥镇、堡镇地区等老城区的旧住房改造工作，同时开展小区技防设施安装、道路拓宽及绿化迁移等工作，基本解决群众反映强烈的房屋整修、安全防范、停车难等问题。
　　（六）住宅物业管理的服务水平得到明显提升。加大行业监管力度，全力打造本县物业管理企业诚信体系，形成优胜劣汰的物业管理竞争机制。加大物业管理培训力度，提高从业人员的业务素质和服务技能；继续开展行风建设和公众满意度测评，进一步提高人民群众对物业管理满意度。

　　三、主要任务

　　（一）理顺住宅小区综合管理体制。
　　1、明确专业部门对相关管线和设施设备维修、养护责任。住宅小区内水、电分户计量表前的相关管线和设施设备维修、养护责任，由供水、供电服务单位承担；表后的相关管线和设施设备维修、养护责任，由房屋所有人承担。
　　2、集中整治市民反映强烈的突出问题。由城管执法、规划、房地、工商、公安、消防、卫生、文化等相关部门各司其责、协同配合，形成依法处置的工作机制，集中整治住宅小区中的违法搭建、“群租”等热点、难点问题。
　　3、切实提高住宅小区的安全防范能力。以创建平安小区为抓手，社区民警以巡防、巡查等方式，加强住宅小区内公共治安、保安人员和外来人口等管理；加强对住宅小区安全防范设施的日常检查，保障技防设施的正常运行；建立社区保安队伍与物业保安人员的联动机制；加大治安宣传力度，不断提高业主自我防范意识。

　　（二）优化业主自我管理模式。
　　1、镇（乡）履行对业主委员会的指导和监督职责。深化社区物业管理党建联建工作，发挥居民区党组织的领导核心作用，理顺居民区党组织与物业管理企业、业主委员会之间的关系。加强居民区党组织对业主委员会的政治和组织领导；在镇（乡）和房地部门的指导下，由居委会组织业主做好业主大会、业主委员会组建、换届改选等，并对其日常运作予以指导和监督。尤其是要按照年龄结构合理、专业类型多元的原则，引导业主选举产生知法守法、热心公益事业、责任心强、公正廉洁，具有社会公信力和一定组织能力的业主委员会成员，把好业主委员会、筹备组的人选关。同时要逐步提高业主委员会成员中党员的比例，通过合法程序选派优秀居委干部充实到业主委员会中去。县房地管理部门要严格把好业主委员会组建和换届的程序关，确保新组建业主委员会的合法性。镇（乡）要将对业主委员会指导监督职责的履行情况纳入对居委会考核范围。
　　2、规范业主大会运作和决策程序。完善业主大会、业主委员会、业主小组议事决策规则，建立业主委员会成员培训制度，建立健全相应的工作机制；引导业主自决遵守“业主公约”，不断规范业主自我管理行为，逐步健全业主自我管理、自我约束的机制；充分发挥业主小组作用，切实履行其所属物业区域内公共部位和设施设备的维修管理等职责。
　　3、引导业主通过多种方式化解自我管理中的矛盾。由镇（乡）牵头，发挥人民调解委员会作用，协商调解有关矛盾纠纷；协商调解不成的，积极引导当事人通过仲裁、诉讼等途径解决。

　　（三）改进物业行业管理方式。
　　1、强化物业管理行业自律机制。充分发挥物业管理行业协会作用，加快建立物业管理企业的诚信体系。加强物业管理服务技能培训，培育一支物业管理职业经理人队伍，提高行业人员整体素质；加强与专业法律服务机构合作，协调处理物业管理服务中的各类纠纷。
　　2、建立物业管理服务考核评估体系。实施物业管理公众满意度季度测评制度，将满意度测评结果与住宅小区经理考核、物业管理项目评优、物业管理招投标等挂钩，不断提高物业管理水平，提升行业的社会声誉。
　　3、实施品牌企业战略。加强和改进对物业管理企业资质管理和从业人员的资格管理；通过物业管理招投标，推进物业管理有序竞争，引进资质高、服务优的品牌企业参与我县的物业管理市场；加大市场整合力度，扶植本地的物业管理企业采用资产重组、强强联手等各种方式，形成一批人民群众满意、信誉好、专业化程度高、服务能力强的物业管理企业；归并一批服务差、技能低、投诉多的物业管理企业，不断提高全行业的物业服务水平。

　　（四）加大房屋行政管理力度。
　　1、加强房地部门的基层建设，规范维修资金管理。充实房地部门的力量，明确对房屋管理的职能和人员配置，理顺房地管理与物业公司的关系，夯实基础，强化基层的房屋行政管理工作。细化住宅小区专项维修资金使用范围，完善维修资金的使用监管等具体操作方式，确保房屋及其设备设施的安全使用。
　　2、完善物业管理应急反应机制。完善应急预案和重大事项的报告制度，探索引进物业管理综合责任保险制度，提高业主和物业管理企业风险防范能力；探索建立物业管理应急托管机制，解决居民最基本的物业服务需求；拓展全县应急网络的功能，在政策扶持、资金投入、业务指导、设备设施添置等方面，加大对县房屋应急维修中心的保障力度，满足居民安全使用房屋的需求。
　　3、加大旧住房综合改造力度。县、镇（乡）两级政府和业主三方共同筹措专项资金，用于旧住房综合改造以及解决无人管理小区的应急维修等历史遗留问题；针对本县住宅物业的完损情况，制定修缮计划，推进旧住房专项维修工作。不断创新旧住房综合改造模式。
　　4、加强公房和售后公房管理。完善公房租赁管理办法，规范公房租金使用，加大公房修缮资金使用的监管力度；强化公房修缮管理，逐步开展直管公房全项目维修，建立专项维修计划上报备案制度和竣工验收、审计制度；明确售后公房住宅小区的物业服务标准，逐步推行售后公房“菜单式”分等收费管理模式；解决“同一小区、同等服务、不同收费”的历史遗留问题。

　　四、保障措施

　　（一）组织领导。由县政府牵头，各相关委、办、局参加，建立县住宅小区综合管理联席会议（具体部门和相关职责见附件），明确分工、落实职责、加强协调。联席会议办公室设在县房地局。镇（乡）人民政府要相应建立住宅小区综合管理联席会议制度和办公室，定期研究行动计划的推进工作，切实将“条块结合、以块为主、属地管理”的工作机制落到实处。

　　（二）资金保障。为了全面完成本行动计划制定的各项目标任务，三年内县、镇（乡）两级政府、相关业主要筹措相应资金，投入到旧住房综合改造、直管公房全项目维修、物业管理服务平台建设、物业管理应急反应等方面。

　　五、实施步骤

　　依据“分类指导、差别管理，突出重点、抓住关键，先易后难、分步实施”的原则，分三阶段实施：
　　2007年为启动实施阶段。加强宣传，营造氛围，统一思想，提高认识；深入调研，制定相关配套办法和方案，精心组织试点，为形成住宅小区综合管理齐抓共管的局面奠定基础。
　　2008年为深入推进阶段。总结试点经验，不断完善工作方案，树立先进典型，创新工作模式，切实将各项措施落到实处，基本形成住宅小区综合管理齐抓共管的局面。
　　2009年为全面完成阶段。形成与本县经济社会发展水平相适应的住宅小区综合管理体制和物业管理服务模式，全面完成本计划确定的各项目标。

附件：相关行政管理部门和专业单位在住宅小区综合管理中的职责

崇明县房屋土地管理局
二○○七年十一月十三日

附件：
相关行政管理部门和专业单位在住宅小区综合管理中的职责

　　为了切实加强本县住宅小区综合管理，根据相关法规规定和《崇明县加强住宅小区综合管理三年行动计划（2007—2009年）》的总体要求，本县相关行政管理部门和专业单位在住宅小区综合管理中承担以下职责：

　　一、镇（乡）人民政府
　　根据“条块结合、属地管理”的原则，把住宅物业管理工作纳入社区管理范围，明确领导责任和落实管理机构，定期组织召开相关部门和单位参加的住宅物业管理联席会议；加强对住宅物业管理工作的指导、协调和监督，协调解决小区管理中的综合性问题；负责推进物业管理的党建工作，指导社区党组织、居民委员会加强对小区的物业管理活动协调监督,做好业主大会、业主委员会组建和换届工作,把好业主委员会人选关,并落实考核工作。

　　二、县房地局
　　负责对住宅物业管理活动的监督管理和行业管理，建立物业企业的考核监管机制；做好企业资质审查、核定以及物业小区经理责任考评工作；加强与镇（乡）及相关职能部门的协调与配合，落实“条块结合、行业监管、属地管理”的物业管理体制；推动社区物业管理党建工作；对住宅专项维修资金的归集、使用进行指导和监管；主动依靠镇(乡)，做好业主大会(业主委员会)组建、换届、备案工作，指导其日常运作；依法对物业管理区域内的违法行为进行查处；做好对物业管理从业人员的行业培训工作，加强物业管理法规宣传、教育工作。

　　三、县建委（建管、市容环卫、绿化）
　　负责对在建住宅施工过程中的质量监督和管理；协调处理房屋保修期内由于工程质量问题引发的投诉和矛盾。
　　负责对物业管理区域内环境卫生的检查、指导和监督；加强对物业管理区域内户外广告设施的日常管理和安全检查。
　　负责物业管理区域内绿化工作的行业指导管理和绿化调整树木、绿地变动的审批，协调解决因植物品种影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾。

　　四、县公安局
　　指导、督促物业管理企业和保安人员开展安全防范工作，指导落实物业管理区域内的安全防范设施建设；消除物业管理区域内的治安隐患，及时查处治安案件，调解各类涉及治安管理的矛盾；加强对保安人员、外来人口和宠物的管理。

　　五、县规划局
　　负责新建住宅小区的统一规划，按规定配置各类公建配套设施；配合区（县）政府对涉及建成的物业管理区域内规划调整的申请进行审核；协调解决涉及规划的历史遗留问题；协同相关部门依法查处住宅小区内的违法行为。

　　六、县城管监察大队
　　负责对物业管理区域内在公共绿化、道路和其他场地擅自搭建建(构)筑物的查处和对破坏房屋外貌行为的查处；对物业管理区域内的乱设摊等行为进行查处。

　　七、县物价局
　　确认物业服务最高收费标准和物业管理区域前期物业服务收费标准；对物业管理活动中的各项收费进行检查和管理，对超标准和超范围收费进行查处；受理物业管理收费价格咨询及投诉，协调解决因物业管理收费引发的矛盾和纠纷。

　　八、县财政局
　　落实旧住房综合改造、直管公房全项目维修、物业管理服务呼叫平台建设、物业管理应急维修等所需要的财政配套资金。

　　九、县民政局
　　落实镇(乡)、居委会对业主委员会的指导、监督和日常管理。

　　十、县司法局
　　积极指导、协调解决物业管理区域内的各类民间纠纷；组织开展物业管理相关法律法规的宣传教育活动。

　　十一、县卫生局
　　负责对物业管理区域内二次供水的卫生监督管理。

　　十二、县水务局
　　理顺二次供水管理体制，逐步推进二次供水设施改造，全面提高供水水质。

　　十三、县环保局
　　负责对物业管理区域及周边的建设项目依法进行环境影响评价文件审批和环境保护设施竣工验收；对物业管理区域及周边的污染源依法实施监督管理，对违反环保法律法规的行为依法进行查处；对空调安装等涉及环保的投诉和纠纷进行调查处理。

　　十四、县质量技监局
　　对物业管理区域内的电梯等特种设备进行安全监察，督促使用单位做好特种设备的注册登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作；查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；调查处理物业管理区域内的特种设备事故。

　　十五、崇明公安消防支队
　　负责物业管理区域内消防水源、消防设施、消防通道等与消防安全相关工作的监督管理。

　　十六、工商崇明分局
　　加强企业登记审查，对未经规划管理部门批准擅自将居住用房改变为非居住用房的场所，不予核准登记；查处在住宅小区擅自将居住用房改变为非居住用房从事无照经营的行为。

　　十七、崇明县税务局
　　负责落实直管公房租金、售后公房管理费等税收减免。

　　十八、崇明电力公司
　　负责物业管理区域内供电共用设备、设施的维修和养护,改造老化的供电线路,处理停电事故的应急维修,保障居民正常用电。