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上半年,崇明区房地产市场运行保持平稳,楼盘交易量呈现萎缩。在上海市强化楼市限购政策及国家金融紧缩政策下,对崇明房地产市场的影响开始不断显现。
一、房地产开发投资回归理性,增速保持平稳
上半年,全区房地产开发投资累计完成32.3亿元,同比增长0.8%。从分月度投资总额看,受春节假期影响,2月份当月仅完成3.6亿元,占上半年总量的11.1%,3月份完成了7.1亿元,占上半年总量的21.9%,其月度投资完成总额保持平稳;从同比增幅看,与月度投资总额走势相吻合,其中3月份同比增幅为8.8%,为上半年度最高。
从土地成交看,市场热度不断降温。今年第一季度,崇明中南集团以总价4.28亿元竞得长兴镇12-05地块,楼板价为10300元/㎡,溢价率5%,而相比去年5月泰禾竞得的CX01单元地块的起始楼板价4751元/㎡,虽然提高了一倍左右,但去年泰禾是以20.42亿元竞得该地块,溢价率达235.89%(扣除5%保障房面积),竞得楼板价为15957㎡。
从投资构成看,住宅类投资依旧是主要投资类型。上半年,住宅类开发投资额累计完成25.6亿元,同比增长3.5%,占79.2%,同比上升2.3个百分点;其他类型投资增长也较快,累计完成2.87亿元,同比增长26.6%;商业用房类投资累计完成3.67亿元,同比下滑26.6%。
从项目实施进度看,新开工面积有所增长。上半年,全区房屋施工面积317.0万平米,同比增长1.9%,其中,新开工面积22万平米,同比增长9.5%。以具体施工项目看,新城地区威尼斯公馆一、二、三期项目、崇明静安商品房、陈家镇地区东滩豫翠苑、三湘海尚黑森林、崇裕保障房、长兴地区圆沙社区保障房项目等施工进展顺利。不过,为配合崇明世界级生态岛建设相关要求,亚通水岸景苑、陈家镇商业论坛等项目被要求调整设计规划,致使项目施工处于停滞状态。
二、房产交易量萎缩,成交均价整体小幅上升
受楼市政策的持续发酵,上半年崇明房产交易呈现量缩价升。
从一手房供应及成交量看,上半年均出现明显下降。今年6月份,全区住宅类一手房供应量为735套、14.2万平米,同比分别下降43.5%、44.1%,;办公类一手房供应量为1750套、12.3万平米,同比分别下降13.8%、13.3%;商业类一手房供应量为872套、19.8万平米,同比分别下降19.0%、18.5%。
一手房成交量下滑也十分明显,以6月份数据为例,全区住宅类一手房成交量为184套、2.1万平米,同比分别下降83.5%、82.1%,;办公类一手房上半年总共才成交11套与去年6月份当月成交量相等;商业类一手房成交量为7套、0.3万平米,同比分别下降76.6%、35.4%。
从住宅性质看,别墅类等非普通住宅成交均价上涨较快。上半年,虽然非普通住宅在成交量方面同比下滑24%,但成交均价达到2.3万元/㎡,同比上升27%,其中,新建一手别墅类商品房平均成交达2.6万元/㎡,同比上升25%。
从成交板块看,依旧集中在三个重点地区。上半年,住宅类一手房成交主要集中在长兴、陈家镇地区,其中长兴板块共成交1740套,占67.0%;陈家镇板块共成交634套,占24.4%。城桥新城板块共成交169套,占6.5%;其他板块共成交52套,占2.1%。办公类一手房成交主要集中新城地区,其中城桥新城板块共成交9套,占60.0%;陈家镇板块共成交3套,占20.0%;其他板块共成交3套,占20.0%。
三、下半年崇明房地产市场投资展望
下半年,受上海楼市宏观政策的影响,包括新建商品房采取摇号、商品住房及地下车库等附属设施的销售实行“一价清”制度等新政策措施,崇明地区的房地产市场发展将进一步回归理性,全年可望实现平稳增长,但增幅有限。
从房地产投资看,2017年,全区房地产开发投资额将继续攀升,预计全年完成64.2亿元左右,增幅在0.5%左右,但增速比往年有明显的回落。
从房地产开发项目看,一方面,随着泰禾集团等两个项目的相继开工,全区新开工面积将比去年有较快增长;另一方面乾首置业动迁安置房项目、长兴圆沙社区动迁安置房项目、东亚威尼斯三期项目及东滩豫翠苑等项目将进入主要施工期,确保了全区房地产开发投资的平稳增长。
从楼市交易看,崇明区楼市全年交易量将明显小于上年,而成交均价与上半年基本持平,但不会出现较大波动。