房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，具有基础性、先导性、带动性和风险性等特点。房地产业是资本密集型产业，产业链长、关联度高，它的发展一方面可以直接刺激投资需求，另一方面也可以间接拉动消费需求，特别是与建筑、建材、装修装饰等部门的经济活动密切相关，同时还与金融、旅游、服务业等第三产业有着很大的相互促进作用，是与宏观经济关联度最高的产业之一，它的重要性不言而喻。按照国家房地产业分类标准分类，房地产业分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介和其他房地产业。房地产开发经营在房地产业经济总量中占的比例较大。现根据全国第二次经济普查资料对崇明房地产企业的发展现状、特点以及存在的问题等进行分析。

　　2008年第二次全国经济普查时，全县房地产业法人单位有119家，比一经普时减少9家，下降7%。其中房地产开发企业33家，占27.7 %，物业、中介及其他房地产企业86家，占72.3%。县内房地产企业共有从业人员平均人数1507人，比一经普时减少246人，下降14%。其中房地产开发企业404人，占26.8%；物业、中介及其他房地产1103人，占73.2%。

　　2008年，房地产业企业资产总计93.9亿元，比一经普时增长47.9%，其中房地产开发企业资产87.4亿元，占93.1%；物业、中介和其他房地产6.5亿元，占6.9%。实现主营业务收入17.9亿元，比一经普时下降43.9%。物业管理企业在管房屋建筑面积407.2万平方米，比一济普查时增长29.1%；中介服务业房屋代理销售成交合同470个，房屋代理销售成交合同面积4.1万平方米，房屋代理销售成交合同金额2.7亿元。中介服务业房屋代理出租成交合同469个，房屋代理出租成交合同面积3.4万平方米，房屋代理出租成交合同金额0.3亿元。

　　1、从登记注册类型看，其他有限责任公司和私营有限责任公司占主导地位。其他有限责任公司和私营有限责任公司主营业务收入 14.5亿元，占整个房地产业的 80.9%（见表一）。  

 

 

 

	单位数(个)	从业人员平均人数(人)	资产总计 (万元)	主营业务收入(万元)
合　　计	119	1507	939192	179167
国  有	9	289	394090	1725
集  体	15	289	71046	18987
其他有限责任公司	17	447	235518	30651
股份有限公司	1	24	113720
私营独资	47	113	446	333
私营有限责任公司	28	322	108974	114242
私营股份有限公司	2	23	15399	13229

 

　　2、从行业划分来看，房地产开发企业占主导地位。房地产开发企业资产总计87.4亿元，占整个房地产业的93.1%；主营业务收入15.8亿元，占整个房地产业的88.3%（见表二）。

 

 

	单位数(个)	从业人员平均人数(人)	资产总计 (万元)	主营业务收入(万元)
合　　计	119	1507	939192	179167
房地产开发经营	33	404	873982	158187
物业管理	29	880	6930	4617
房地产中介服务	54	148	4791	1497
其他房地产活动	3	75	53489	415

 

　　2008年，我县房地产业在全球金融危机、及其自身发展周期的共同影响下呈现出整体低迷的态势，房地产开发投资小幅回落。

　　2008年，我县全年完成固定资产投资19亿元，其中房地产开发投资1.1亿元，占固定资产投资总量的5.7%,增速放缓，比一经普时下降15.4%。其中，商品住宅完成投资0.7亿元；商业营业用房完成投资0.1亿元；其他用房完成投资0.3 亿元，分别比一经普查时下降36.4%、增长178.3%和80.1%。房地产开发企业房屋施工面积92.5万平方米，比一经普时下降45.8%。房屋竣工面积41.5万平方米，比一经普时下降73.1%。

　　据2008年全县第二次经济普查资料表明，全县房地产开发经营企业共33家，有开发项目的13家，在售楼盘只有6个。其中，4个是安置房，2个是商品房。面对普通购房人的楼盘更是只有2个。即使是公开对外销售的，大多也已预订一空，一般人很难买到。

　　有调查数据显示：崇明在上世纪90年代以前从未造过商品房，只是在县城城桥镇、堡镇以及一些国营农场等地方建设了100多万平方米的公房。此后直至2003年的十数年间，全国各地的房地产市场都有了极大的发展，但崇明也只建设了150万平方米的住宅，其中也有很大一部分是非商品房。

　　房产开发数量少直接造成了崇明目前房价居高不下的现状，2008年经济普资料显示，安置房销售平均价格为3471元/平方米，商品房销售平均价格为8350元/平方米，县中心城的绿岛阳光别墅已经卖到了每平方米10000多元的“高价”，有钱无处买房、有房半夜排队抢购不到是目前一些岛内居民面临的现状。

　　2008年，我县全年房地产开发到位资金1.4亿元，在房地产开发本年资金来源中，国内贷款0.3亿元，自筹资金0.6亿元，其它资金0.5亿元，国内贷款和其他资金占房地产开发到位资金的78.6%。

　　（一）房地产企业数量不多，且功能过于单一 。我县房地产开发企业，从资质等级看呈小型化趋势，势必导致开发企业良莠不齐，房屋开发质量堪忧。我国现有房地产企业，入行的门槛非常低。不具有应有的功能，与国际大型房地产企业有明显的差距。大多房企不具备资金，技术、设计、施工的综合能力。

　　（二）房价持续飙涨，且居高不下，房价收入比远远高于国际正常范围。从2003年我国房地产市场持续上扬，到2009年房价飙涨；其房价已超出社会的承载能力，普通市民已无力承受；2004年我县商品房平均售价为每平方米2993元，2008年商品房平均销售价格为3471元/平方米；2009年约7598元/平方米。而且阶段性涨幅非常严重。依照国际惯例房价收入比的合理区间在3－6倍，也就是说，3－6年的收入可以买一套房。以2007－2008年的数据计算，我国一线城市房价收入比达11－14倍，我县的状况与全国一线城市大体不相上下。

　　（三）缺乏完备的制度，缺乏行业自律。房地产行业的健康发展离不开与之相适应的制度，如（土地制度、财产申报制度、市场监管制度、招拍挂制度、信贷制度、税收制度等）靠行政命令，长官意志，只能引发造成弊端和隐患。社会的健康运行不仅靠制度和法规，在更多的情况下企业的任何活动都必须对社会负责，对民众负责的精神，行业需要有良好的自律。建筑工程中出现的修改容积率，降低施工标准等等以及大量质量问题很大程度上，也是由于开发商缺乏行业自律的结果。

　　1、合理引导消费。作为房产市场直接调控的主体，地方政府应该继续加强对房产市场的监测分析，健全房地产市场监测体系，完善房地产市场监测分析和动态报告制度，加强对房地产市场的研究和判断，以便及时了解市场变化，准确把握当前形势和房产市场未来走势。认真贯彻和落实国家宏观调控的各项政策，增强各项政策执行的灵活性和有效性。

　　2、增强服务意识，积极引导扶持房地产企业健康发展。加强对一些资质高、信誉好的房地产企业的扶持力度，引导房地产企业积极应对市场变化，采取有效措施帮助房地产企业稳定发展。坚持正确的舆论导向，积极倡导房地产健康的消费观念和消费模式，主动、客观地公布房产市场的供求信息，提高市场透明度，进一步规范房地产市场，稳定市场预期，引导居民理性消费。

　　3、发挥政府职能部门市场监管作用，健全市场监管制度。对个别开发商故意捂盘惜售等行为实行强有力的监管，督促其及时开盘出售，维护正常的交易次序。
　　（二）作为房产企业，要准确把握市场定位，完善行业管理体系，守法守信：

　　1、把握市场定位，提高企业的核心竞争力。由于我县房地产企业专业化程度普遍不高，把握不住市场的变化，不能进行正确的市场定位，有时会导致产品滞销和空置。对于一个成熟的开发企业来说，市场决策的关键在于把握市场的供求关系的变化规律，而这种决策能力的高低于源于企业的核心竞争力。也就是说企业要不断进行自我革新，在融资、建设、管理等各环节上出新招、创新意，要适应市场变化，及时调整企业的战略和战术，同时，加强内部管理，降低成本的投入，才能使企业立于不败之地，并逐步走向品牌化道路。企业的竞争实力越强，其规模也会随之扩大。全面提高我县房地产企业的开发建设水平，提高企业自身的经营管理效率，提高企业的赢利能力，力求我县房地产市场房价稳中有降，使普通老百姓有房可买，买得起房。

　　2、完善行业管理体系,提高企业的自律能力。在房地产市场竞争中，企业为保持自身的竞争优势，就要树立企业的优良形象，其中，提高企业的自律能力是必不可少的。企业不希望市场出现波动和危机，企业自律出于对市场稳定和繁荣的维护，企业的维权首先是建立在自律的基础之上。缺乏自律约束的企业往往会采取一些既损害他人利益，又最终损害自己利益的行为，受到行业内外的谴责。如在产品营销上有意抬高自己贬低别人，在宣传上自吹自擂言过其实。企业自律能力的增长，也增强了企业抵御市场风险的能力，企业坚持信念，恪守承诺，严格约束其他不规范操作行为，就会得到政府和广大消费者的认可，企业的地位就会提高，企业的形象更显突出。

　　3、守法守信，以诚信求发展。由于建筑业市场供大于求，引发了不良竞争，为了取得工程项目，建筑企业依赖贷款垫资施工，形成新的经济风险，同时，开发企业将建筑企业垫资作为融资方式，把一部分融资风险传递给了建筑企业，能少付款就少付款，能不付就不付款，形成畸形债务连锁，社会信用体系遭到了破坏。房地产开发企业应依合同法进行公平的交易，重要的是恢复诚信，用诚信重塑自身，造就一个守信光荣，失信可耻的市场氛。

 

　　1、其他有限责任公司：一人、两人等多人有限公司及公司与自然人、公司与公司等多种形式成立的有限责任公司。

　　2、私营有限责任公司：是指投资者以其出资额对公司负责，公司以其全部资产对公司债务承担责任的企业。