究竟什么是“公共收益”呢？这些“钱袋子”里的钱具体从哪里来呢？2026年4月1日起《上海市住宅小区公共收益管理办法》正式施行，让小区公共收益“有章可循、有据可查”。

1.什么是小区公共收益？

小区公共收益指利用住宅小区物业管理区域内业主的共有部位、共有设施设备获取的收入（以下简称公共收入），扣除法定税收、能耗、人工等管理成本后获得的收益。

2.公共收入的具体来源有哪些？主要包括7类收入：

①利用业主共有道路或场地停放车辆所得的收入；

②利用业主共有场地开展商业活动及投放设施等所得的收入；

③利用业主共有场地、灯箱、单元门、外墙等设置户外广告以及利用电梯轿厢、单元门厅、走廊通道等设置室内广告所得的收入；

④利用全体业主共有的文体设施所得的收入；

⑤利用业主共有的房屋所得的收入；

⑥相关单位支付的归全体业主或部分业主的违约金、赔偿金、旧设备残值等；

⑦上述收入资金利息等其他收入。

3.公共收益按共有部分的权属情况可分为哪两类？

全体业主公共收益：利用全体业主共有部分获取的收益；

门牌幢业主公共收益：利用部分业主共有部分获取的收益。

4.公共收益如何管理，避免“糊涂账”？

坚持“专户专储、单独列账、公开透明”的管理原则：

①物业服务企业应当只开立一个监管账户，并在账户下以物业管理区域为单位分别设置账簿；

②我市建立公共收入监管账户制度， 公共收入应当直接存入监管账户；

③接受业主、街镇及房屋行政管理部门监督。

5.业主大会成立前后，公共收入管理有何不同？

成立前：公共收入主要来源于利用业主共有道路或场地停放车辆获取的收入，除税费以外的管理成本应当计入前期物业费，不得另行从公共收入中提取，前期物业管理期间的公共收益由区房屋行政管理部门代为管理。

成立后：经业主大会同意，可委托物业服务企业管理小区公共收入，也可授权业主委员会自行管理。委托物业服务企业管理的，应当在物业服务合同中约定物业服务企业的管理职责、管理成本及违约责任。业主大会成立并开立账户后，区房屋行政管理部门将代管的公共收益本息一次性划转至业主大会公共收益子账户。

6.利用共有部分获取收入的需要谁同意？

全体共有部分获取收入：应当经业主大会同意或按照公共收益管理专项规约的约定经业主大会授权的业主委员会同意。

部分共有部分获取收入：应当经共同拥有该物业的业主表决同意或者经业主大会授权的业主委员会同意。

特殊情况获取收入：利用部分共有部分的外墙、屋顶从事广告、商业推广等活动的，经共同拥有该物业的业主表决同意后，还应当经业主大会或经业主大会授权的业主委员会同意。

7.前期物业管理期间的公共收益账目由谁记账？

前期物业管理期间的公共收益实施代理记账制度，物业服务企业应当在公布账目前将盖章的明细账目复印件和相关凭证复印件提交代理记账机构。

8.非住宅物业项目的公共收益适用本办法吗？

非住宅物业项目的公共收益管理，参照《上海市住宅小区公共收益管理办法》执行。

9.公共收益的核心用途是什么？

主要用途：补充专项维修资金，补充比例应当高于50%，具体比例应在公共收益管理专项规约中予以约定，并按季度入账补充专项维修资金；

其他用途：经业主大会决定，用于业主大会和业主委员会工作经费、物业管理活动的代理记账及审计等费用、物业维护费用、房屋安全保险、聘请业主委员会秘书、诉讼费等物业管理方面的其他合法支出；

禁止情形：属于专项维修资金使用范围的项目，不得在公共收益中列支。

10.公共收益用于新增共用设施设备工程类项目的，工程金额达到多少应当进行审价？

公共收益用于新增共用设施设备工程类项目的，工程金额5万元（含5万元）以上的，应当进行工程审价和使用程序审核。

11.业主委员会需要遵循哪些公共收益使用流程？

①业主大会可在管理规约中采取一次性授权方式，明确授权业主委员会使用公共收益的情形、条件、额度和程序；

②业主委员会启动业主大会决策使用小区公共收益前，应当主动向居（村）“两委”报告；

③业主委员会应当在每年四季度拟定并公布下一年度公共收益使用年度计划。

12.物业服务合同终止后，公共收入、公共收益相关资料如何处理？

物业服务企业需在合同终止之日起10日内，完成两项工作：

①物业服务企业应当向代理记账机构或者业主委员会完整移交公共收入及公共收益收支凭证、账目等资料；

②将未入账的公共收益交存至区房屋行政管理部门的公共收益子账户或者业主大会公共收益子账户。

13.业主如何查询公共收益？

两种便捷渠道：

①线上查询：通过“随申办”APP、公共收入查询二维码，获取本小区、门牌幢的公共收入及公共收益收支情况；

②线下查询：查看小区物业服务接待处、公告栏、每个门牌幢出入口等醒目位置，张贴公共收益收支公示表，或到物业服务接待处查阅公共收入账户和公共收益子账户的收支明细账目。

14.公共收益公示有什么要求？

业主委员会、物业服务企业或代理记账机构应当在每季度第一个月15日前将上一季度公共收益收支公示表分别张贴于小区物业服务接待处、公告栏、每个门牌幢出入口等醒目位置，公示至下一季度公共收益公示表更新。

15.小区需公开哪些公共收入相关信息？

业主委员会或物业服务企业应当在小区物业服务接待处醒目位置公开小区内产生公共收入的项目清单。获取公共收入的相关协议应当在小区物业服务接待处备份，接受相关业主查阅，协议内容应包含项目利用的物业共用部分具体位置、收入来源、收入金额、管理成本、分配方式等内容。